Обладая свободной квартирой, вы можете получать пассивный доход за счет сдачи ее в аренду, но для того, чтобы хорошо выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.
С чего начать? Подготавливаем документы
1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года.
- Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
- справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.
Эта справка называется выписка из домовой книги.
Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.
Есть 3 варианта согласия других собственников:
- Письменное согласие, которое можно написать от руки.
- Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
- Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.
Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:
- паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
- если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
2. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).
Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.
Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:
- разрешение наймодателя (муниципалитета);
- паспорт главного квартиросъемщика;
- договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
- оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
- справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.
Определитесь с ценой
Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.
Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).
Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.
Основные факторы, влияющими на ценообразование:
- Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
- Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
- Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
- Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
- Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
- Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.
Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.
Способы нахождения нанимателя
- Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг. - Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе. - Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф. - Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.
Правильный показ квартиры
Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.
- Наведите порядок в квартире.
- Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
- Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.
В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет. Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.
Правильно составляем договор аренды
Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец в интернете, потом дополнить и изменить под свои нужды.
Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:
- Основание договора.
Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма. - Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
- Срок действия договора.
- Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
- Оплата коммунальных платежей.
Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.
Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды. - Частота проверок.
Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц. - Порядок расторжения договора.
Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей. - Обязанности сторон в случае порчи имущества.
В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники. - Нормы поведения.
Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств. - Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.
В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи можно скачать в интернете.
Действия после подписания договора
Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:
- Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
- Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
- Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.
Собственники квартиры! Вы всегда можете обратиться к нам, мы поможем Вам сдать квартиру, для Вас эта услуга абсолютно бесплатна!
